Existen dos maneras de clasificar hipotecas. La primera es a través de préstamos convencionales o gubernamentales. Todos los préstamos se consideran convencionales excepto los del gobierno.

La segunda forma de clasificar las hipotecas es con interés fijo, ajustable o hipotecas combinadas. En Financial Partners, podemos ayudarle a encontrar la hipoteca para sus necesidades particulares.

Préstamos Convencionales

Conformados
Los préstamos convencionales pueden ser conformados o no-conformados. Préstamos conformados tienen términos y condiciones que se conforman a las guías expuestas por Fannie Mae y Freddie Mac. Estas dos corporaciones, que pertenecen a accionistas privados compran préstamos hipotecarios que cumplen las guías de instituciones de préstamos, las hacen acciones cotizables y se las venden a inversionistas privados. Al hacer eso, Fannie Mae y Freddie Mac, al igual que Ginnie Mae, proveen fondos baratos continuos para el financiamiento de hogares cuyo resultado es más hipotecas.

Las guías de Fannie Mae y Freddie Mac establecen la cantidad máxima, requisitos de crédito e ingresos para el prestamista, enganche, y propiedades adecuadas. Fannie Mae y Freddie Mac anuncian nuevos límites de préstamo cada año. Los límites para préstamos conformados para hipotecas primerizas en el 2004 son:

La máxima cantidad de préstamo es 50 por ciento más alto en Alaska, Guam, Hawai, y Las Islas Vírgenes. Propiedades con cinco o más unidades se consideran propiedades comerciales y tienen reglas diferentes.

El límite de préstamo del 2004 para segundas hipotecas es $166.850 (en Alaska, Guam, Hawai, y las Islas Vírgenes, la cantidad máxima para segundo préstamo es $250.275). La suma de las cantidades de préstamo originales para primera y segunda hipoteca no puede exceder los $333.700 (o $555.50 en Alaska, Guam, Hawai, y las Islas Vírgenes).

Préstamos Jumbo (Gigantes)
A los préstamos más grandes que la cantidad establecida por Fannie Mae y Freddie Mac se les llaman préstamos ‘Jumbo.’ Por razón de que estos préstamos se venden de forma más limitadas frecuentemente tienen un interés más alto que los préstamos conformados, pero el rango de los dos varía con la economía.

Préstamos B/C
Los préstamos que no satisfacen los requisitos para prestamistas de Fannie Mae y Freddie Mac se llaman préstamos de califiación ‘B’, ‘C’ y ‘D’ comparados con préstamos conformados ‘A.’ Préstamos B/C se les ofrecen a individuos que recientemente hayan solicitado bancarrota, juicio hipotecario (foreclosure) o han hecho pagos tardíos en sus reportes de crédito. El propósito de estos préstamos es ofrecer financiamiento temporal a estos solicitantes hasta que puedan calificar para préstamos conformados ‘A’ en el futuro. Los programas y tasas de interés varían, basado en muchos factores de la situación e historial de crédito del prestamista.

Hipotecas con Interés Fijo

En préstamos hipotecarios con interés fijo (fixed rate mortgage o FRM) el interés y los pagos mensuales se fijan por el tiempo que dure el préstamo. Hay hipotecas con interés fijo disponibles por un periodo de 30, 25, 20,15 y 10 años. Generalmente, entre más corto el término del préstamo más baja la tasa de interés.

Los términos más populares son de 30 y de 15 años. El pago mensual de una hipoteca con interés fijo tradicional de 30 años será más bajo que el pago de un préstamo menos largo. Pero si puede hacer pagos más altos para una hipoteca con interés fijo de 15 años, puede terminar el préstamo dos veces más rápido y ahorrarse más de la mitad del costo de interés de un préstamo de 30 años.

Los pagos para préstamos completamente amortizados con interés fijo se calculan para que la final del término el préstamo de hipoteca quede pagado por completo. Durante el periodo temprano de amortización, un gran porcentaje del pago mensual se usa para pagar el interés. Mientras el préstamo se va pagando, más del pago se aplica al principal.

Con un plan bimensual usted hace la mitad del pago hipotecario cada 2 semanas. Le permite pagar el préstamo mucho más rápido. Por ejemplo, un préstamo a 30 años puede pagarse dentro de 18 a 19 años.

Préstamos tipo globo (balloon loans en inglés)
Préstamos tipo globo (balloon) son a corto plazo y con interés fijo, que tienen pagos mensuales fijos usualmente basados en un horario de amortización completo de 30 años con un pago fuerte al final. Usualmente tienen términos de 3, 5, y 7 años.

La ventaja de este tipo de préstamo es que generalmente el interés es más bajo que la mayoría de hipotecas a 30 o 15 años, resultando en pagos más bajos. La desventaja es que tendrá que hacer un pago muy fuerte al término para pagar al prestamista, ese pago viene de refinanciar o de sus ahorros. Préstamos tipo globo con opciones de refinanciamiento le permiten convertir la hipoteca al final del periodo de “globo” a un préstamo con interés fijo- según su balance principal restante y si satisface ciertas condiciones. Si refinancia su préstamo cuando “madure” no tendrá que tramitar para ser reautorizado o su propiedad reaprobada. La tasa de interés del nuevo préstamo será la tasa actual al tiempo de conversión. Pueden cobrar un pago mínimo por procesar y obtener el nuevo préstamo. Los términos más populares son los globos 5/25 y 7/23.

Hipotecas con Interés Ajustable

Un préstamo variable o ajustable es uno cuya tasa de interés y pagos mensuales cambian durante el periodo del préstamo. En este tipo de hipoteca, ajustes periódicos se basan en cambios al interés de un índice definido. Este es el índice que establezca a la hora de solicitar.

Algunos índices conocidos incluyen:

Constant Maturity Treasury (Tesorero de Madurez Constante, CMT en inglés)
Treasury Bill (Billetes del Tesorero, T-Bill en inglés)
12-Month Treasury Average (Promedio del Tesorero de 12 meses, MTA)
11th District Cost of Funds Index (Índice del Costo de Fondos del 11o Distrito, COFI)
London Inter Bank Offering Rates (Tasas de Ofrecer Entre Bancos de Londres, LIBOR)
Certificates of Deposit Indexes (Índices de Certificados de Depósito, CD)
Prime Rate (Tasa Primaria)

La nueva tasa de interés = índice + margen

El resultado se redondea al próximo octavo de interés.

Ejemplo:
El índice es 5.3% y el margen es 2.5%,
Entonces, su nueva tasa de interés será = 5.3% + 2.5% = 7.8%
El octavo más cercano al 0.8% es 0.75% = 6/8%.
El resultado será 7.75%.

Los márgenes permanecen fijos durante el término del préstamo y no se influyen por los mercados financieros y el movimiento de tasas de interés. Prestamistas usan una variedad de márgenes dependiendo en el programa de préstamo y los periodos de ajuste.

La mayoría de ARM’s (Hipotecas con Interés Ajustable) tienen tasas de interés con tope para protegerlo de incrementos demasiado grandes en sus pagos mensuales. Un tope de por vida limita incrementos en la tasa de interés de su préstamo. Un tope periódico o ajustado limita cuanto pueda aumentar el pago cada momento.

Ejemplos:
1. El interés inicial es 4.5%, el índice es 7%, y el margen es 3%,
entonces, la nueva tasa de interés = 7% + 3% = 10%.
Si el tope de por vida es 5% entonces
El nuevo interés será 4.5% + 5% = 9.5%.

2. El interés inicial es 6%, el índice es 5%, y el margen es 3%,
entonces la nueva tasa de interés = 5% + 3% = 8%.
Si el tope periódico es 1% entonces
El nuevo interés será 6% + 1% = 7%.

El divulgado mensual (monthly disclosure) de su hipoteca le dirá el índice exacto, si el valor mensual o semanal aplica, y también le dará el plazo para su índice, el margen, y cualquier tope. Diferentes compañías y agencias de gobierno ofrecen diferentes tipos de planes para hipotecas.

Préstamos amortizados negativamente
Algunos tipos de ARM’s (hipotecas con tasa de interés ajustable) ofrecen topes en pagos en lugar de topes en el interés. Estos topes limitan la cantidad que pueda aumentar un pago. Si un préstamo tiene un tope en pago, pero no tiene un tope periódico de interés, entonces el préstamo puede ser amortizado negativamente. En dada situación, si las tasas de interés suben al punto que su pago hipotecario no cubra el interés, el interés acumulado se le añadirá al balance de su préstamo. Esto hace que suba su préstamo. Aunque siempre tiene la opción de hacer el pago mínimo mensual, o la cantidad completamente amortizada que se debe.

Ejemplo:

Su préstamo tiene un tope en pago del 7.5%. Si su pago es $1,000 mensualmente y la tasa de interés sube, su nuevo pago puede ser $1200/mes. Pero si su pago tiene tope de sólo $1075, los $125 restantes se le aumentan al balance del préstamo que debe pagar. Excepto si decide pagar esa cantidad ahora.

La ventaja de préstamos que amortizan negativamente es que puede controlar su dinero efectivo (el pago es relativamente estable), puede aprovecharse de tasas de interés bajas relativo al mercado a cualquier tiempo y pagar el dinero que toma ahora con un valor depreciado en algunos años (por causa de la inflación natural). Esto hace que este tipo de préstamos sean buenas herramientas para dueños de hogar que entiendan los detalles de préstamos que amortizan negativamente.

Con la mayoría de los ARM’s, la tasa de interés puede ajustarse cada seis meses, una vez al año, cada tres años, o cada cinco años. La tasa de interés de préstamos que amortizan negativamente puede ajustarse mensualmente. Un préstamo con periodo de ajuste de 6 meses se le llama un ARM de 6 meses, con un periodo de ajuste de 1 año se le llama un ARM de 1 año, etcétera.

La mayoría de ARM’s ofrecen una tasa de interés inicial más baja que la tasa con su índice completo (índice más margen) durante el periodo inicial del préstamo que puede ser un mes o más. También se les llama tasas “teaser” (de tentación, en inglés).

Todos los ARM’s (hipotecas con tasa de interés ajustable) están disponibles con términos de 30 años y algunos con términos de 15 años.
Hipotecas con tasas ajustables generalmente tienen tasas de interés más bajas que préstamos con interés fijo.

Préstamos Combinados (Híbridos)

Préstamos híbridos, una combinación de préstamos fijos y ajustables (ARM’s) vienen en diferentes variedades:

ARM’s con periodos fijos
Los dueños pueden gozar de tres a diez años con pagos fijos con ARM’s de periodos fijos antes de que cambie la tasa de interés. Al final del periodo fijo, el interés se ajusta anualmente. ARM’s de periodos fijos – 30/3/1, 30/5/1, 30/7/1 y 30/10/1 – generalmente se unen al índice de seguros del Tesorero de un año. ARM’s con periodos fijos inicialmente aparte de topes de por vida y de ajuste usualmente tienen un tope del primer ajuste. Este limita la tasa de interés que pagará la primera vez que ajusten su interés. Topes del primer ajuste varían con el tipo de programa de préstamo.

La ventaja de este tipo de préstamo es que la tasa de interés es más baja que para un préstamo fijo de 30 años (el prestamista no está atorado por tanto tiempo, así que el riesgo es menor y se le puede cobrar menos) pero aún tiene la ventaja de una tasa fija por un periodo.

Hipoteca a Dos Pasos
Hipotecas a dos pasos tienen tasas de interés fijas por un tiempo, usualmente 5 o 7 años, cuando el interés cambia a la tasa actual del mercado. Después del ajuste la hipoteca mantiene su nueva tasa de interés por los últimos 23 o 25 años.

ARM’s (hipotecas con tasa de interés ajustable) Convertibles
Algunos ARM’s vienen con la opción de convertirlos en hipoteca con interés fijo durante tiempos designados (usualmente durante los primeros cinco años de la fecha de ajuste), si es que nota que las tasas de interés empiezan a subir. La nueva tasa de interés se ajusta al interés del mercado actual para hipotecas con interés fijo.

Normalmente la conversión se tramita por un cobro nominal y no requiere mucho papeleo. La desventaja es que la tasa de interés de conversión típicamente es más alta que la tasa de interés en el mercado a ese tiempo.

El otro tipo de hipoteca convertible es un préstamo con interés fijo con opción de reducción de interés. Si las tasas bajaran durante el periodo que permite, y bajo algunas condiciones, puede ajustar su hipoteca al interés del mercado por un bajo cobro de conversión. Generalmente la tasa de interés o puntos de descuento pueden ser más altos en un préstamo convertible.

Hipotecas con Pagos Graduados (Graduated Payment Mortgages, GPMs)
Hipotecas con pagos graduados contienen pagos que empiezan bajos y suben gradualmente en tiempos predeterminados. Un pago inicial más bajo le permite calificar para préstamos de cantidades más grandes. Los pagos mensuales eventualmente suben para balancear los pagos más bajos iniciales. De hecho, su préstamo amortizará negativamente durante los primeros años del préstamo, y luego pagará el principal de forma acelerada después. Los prestamistas ofrecen planes diferentes de pago para GPMs, que pueden variar en grado de incremento y el número de años en que suben los pagos. Entre más alto el grado de incremento o más largo el periodo de incremento, lo más bajo que serán sus pagos durante los primeros años.

Ejemplo

La siguiente tabla compara el horario de pagos mensuales en un préstamo fijo a 30 años con el plan GPM más usado. En este plan, los pagos suben el 7.5 por ciento cada año por 5 años antes de nivelarse.

El ejemplo usa una hipoteca con cantidad de $60,000 y una tasa de interés del 10 por ciento.

Año préstamo GPM fijo a 30 años
1 526.80 400.22
2 526.80 430.24
3 526.80 462.50
4 526.80 497.20
5 526.80 534.49
6 526.80 574.57
7 - 30 526.80 574.57

Hipoteca “Compreabajo” (Buydown en inglés)
Un “compreabajo” temporal es el tipo de préstamo con interés descontado inicialmente que incrementa gradualmente a una tasa de interés fija, usualmente dentro de uno a tres años. Una tasa descontada inicialmente le permite calificar para una casa más grande con el mismo ingreso y le da la ventaja de pagos mensuales más bajos al principio cuando el dinero extra se puede necesitar para amueblar o mejorar su casa. Para bajar sus pagos mensuales durante los primeros años de su hipoteca debe dar un enganche inicial más fuerte al prestamista. Si no tiene el efectivo para el “compreabajo,” el prestador puede hacer este pago si esta de acuerdo con una tasa de interés más alta.

Un “compreabajo” muy popular es el “compreabajo” 2-1

Por Ejemplo

Si la tasa de interés en la nota es del 8% con una hipoteca con “compreabajo” 2-1 su tasa descontada inicial es 6% y tendría una tasa del 6% el primer años, 7% el segundo años, y el 8% después. Necesitará prepagar la diferencia en pagos entre el 6% y el 8% del primer año, y entre el 7% y 8% del segundo año. “Compreabajos” de 3-2-1 y 1-0 también están disponibles aunque son menos comunes. “Compreabajos” comprimidos trabajan de la misma manera, pero con el interés cambiando cada seis meses en lugar de cada año.

La tasa de interés más baja puede aplicarse por la duración completa del préstamo o por solo los primeros años. Un “compreabajo” puede usarse para calificar a un prestatario que de otra forma no calificaría. Esto es porque un “compreabajo” resulta en pagos más bajos que son más fáciles para calificar. Con una gran variedad de programas de préstamos disponibles, es importante que escoja el mejor tipo de préstamo para sus necesidades.

El mejor tipo de hipoteca puede depender principalmente en cuanto tiempo planea vivir en su casa y la cantidad que pueda pagar cómodamente cada mes.

Si no planea quedarse en su casa por lo menos 5 a 7 años es razonable considerar una Hipoteca con Interés Ajustable, Hipoteca con Globo o Hipoteca de Dos Pasos. ARM’s tradicionalmente ofrecen tasas de interés más bajas durante los primeros años del préstamo que préstamos con interés fijo. Una Hipoteca de Dos Pasas le rendirá tasas de interés más bajas que una hipoteca normal a 30 años por los primeros cinco a siete años. Una Hipoteca con Globo le ofrece tasas de interés más bajas para financiamiento a corto plazo, usualmente cinco a siete años. Como el interés es más bajo es más fácil calificar para este tipo de hipotecas. Pero no acepte un ARM (hipoteca con tasa de interés ajustable) al menos que pueda hacer el máximo pago mensual posible.

Generalmente puede considerar hipotecas con interés fijo de 15 o 30 años si planea quedarse en su casa por más de siete años.

Préstamos del Gobierno

Préstamos FHA
La Administración de Hogares Federal (FHA, Federal Housing Administration), que es parte del Departamento de Hogares y Desarrollo Urbano (HUD, Housing and Urban Development) administra varios programas de hipoteca. Préstamos FHA tienen pagos de enganche más bajos y son más fáciles para calificar que préstamos convencionales. Préstamos FHA no puede exceder un límite reglamentario. Vea la página de Programas FHA para más información.

Préstamos VA
Préstamos VA están garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA, Veteran Affairs). La garantía le permite a los veteranos y personas del servicio militar obtener préstamos de hogar con términos favorables, usualmente sin enganche. Además es más fácil calificar para un préstamo VA que para un préstamo convencional. Los prestamistas generalmente limitan la máxima cantidad de un préstamo VA a $203,000. El Departamento de Asuntos de Veteranos no hace préstamos, solo garantiza los préstamos de los prestatarios. VA determina si es elegible y si califica y le dará un certificado de elegibilidad que se usa para solicitar un préstamo VA. Préstamos garantizados por la VA se obtienen haciendo solicitudes a instituciones de préstamos privadas. Si le interesa obtener un préstamo garantizado por el VA, vea folletos publicados por el VA.

Programas de Préstamo de RHS
El Servicio de Hogares Rurales (RHS, Rural Housing Service) del Departamento de Agricultura garantiza préstamos para residentes rurales con costos de cierre mínimos y sin enganche. Visite nuestras páginas de programas RHS para más detalles.

Ginnie Mae, que es parte de HUD, garantiza seguros (securities) apoyados por una reserva de préstamos hipotecarios asegurados por estas tres agencias federales – FHA, VA o RHS. Las seguridades se venden a través de instituciones financieras que intercambian seguridades gubernamentales.

Programas de Hogares del Estado y Locales
Muchos estados, condados y ciudades proveen programas de financiamiento para hogares baratos y moderados, programas de ayuda para el enganche, o programas hechos a la medida para compradores primerizos. Típicamente estos programas son más flexibles en sus guías para calificar y frecuentemente se diseñan con honorarios más bajos. Muchas veces también existen programas de ayuda ofrecidos al nivel local o estatal tales como el MCC (Certificado de Crédito Hipotecario, o Mortgage Credit Certificate) que le permite un crédito de impuestos para parte de sus pagos de interés. La mayoría de estos programas son para hipotecas con interés fijo y tienen tasas de interés más bajas que el mercado actual.